こんにちは＾＾マンション営業レディのМです。
今回は手付金に関するお話。
不動産購入時には手付金が発生します。手付金は契約前に支払う必要があるため、例えば竣工が２年後のマンションを購入する場合でも、すぐに必要となるお金です。
せっかく物件を気に入っても『手付金の準備が出来ない！！』と慌ててしまうお客さんを何組も見てきました。
この記事では手付金が支払えない時の切り抜け方についてご紹介します。
※中古物件や新築戸建の場合も手付金が発生しますが、ここでは新築マンション購入時の手付金のみ言及します。
手付金とは
手付金とは不動産の契約締結にあたり、買主が売主に預けるお金の事です。
新築マンションのように売主が不動産会社である場合、売買金額の２０％を超える金額の手付金を受領することはできません。一般的には５％～１０％程になる事が多いでしょう。
5,000万円のマンションの場合、250万円～500万円もの金額が必要になりますから、契約時にいきなりまとまったお金を用意する必要があるという事ですね。
手付金にはいくつかの種類がありますが、不動産の売買契約時に支払う手付金は多くが【解約手付】となる旨、売買契約書に記載されています。
つまり、買主売主の双方を守るために手付金制度があるというわけです。
『他の物件を購入する事にした』『転勤が決まり住めない事になった』等の買主側の都合により、手付金全額没収の解約になるケースは数十件に１件程の割合で生じます。
マンション建設過程で欠陥が見つかったため、一部工事をやり直しする事になり契約書通りの引渡にとても間に合わず、売主が手付の２倍返しを行ったケースが過去にありますがこれは稀なケースです。
一時的に用意が出来ないか考えてみる
『頭金0円で買うつもりだったから手付金なんて用意できない！！』と慌てる前に、手付金は預け金である事を思い出してください。
手付金は頭金ではありません。預けた手付金は、マンションの引き渡し時に買主に返還されます。
但し何度も手間が生じないよう、物件価格以外にかかる諸費用に充当されたり、頭金を入れる場合には頭金の一部に充当されるケースが一般的です。
《例１》
物件価格5,000万円 諸費用300万円 手付金500万円 頭金０円の場合
返還金額：手付金500万円－諸費用300万円＝200万円
借入金額：5,000万円 ※諸費用も銀行借入れする場合は手付全額返還
《例２》
物件価格5,000万円 諸費用300万円 手付金500万円 頭金1,000万円の場合
返還金額：なし 手付金500万円のうち300万円を諸費用に充当
借入金額：4,000万円
200万円を物件価格に頭金として充当し、残りの頭金800万円を準備する
例１のように 頭金なしでマンションを買う場合にも手付金は必要ですが、引き渡し後に返却されるため、契約から引渡しまでの期間のみお金が用意できれば良いという事ですね。
最近では、諸費用を含めた金額の借入の場合であっても、低金利で貸出する金融機関が増えていますので、一切手持ち金なしでマンション購入をするケースも増えています。
手付金が出せない事を営業担当に伝える
『一時的だとしてもそんな大金は用意できない！！』という場合、まずは不動産の担当営業に相談してみましょう。（中には本当は持っていそうな人もいますが）手付の用意が出来ないという相談をされる方は結構多いので、恥ずかしがらなくても大丈夫です。
手付金には、最高金額が物件価格の２０％を超えてはいけないという上限金額に対する決まりはありますが、最低金額には決まりがありません。手付金１万円でも不動産契約を締結することはできますし、極端に言えば手付金無しで契約締結する事もできてしまいます。
なのに何故５％も10％も取られてしまうのか…それは手付金が少ないと買主が簡単に売買契約を解除できてしまうからです。とりあえず物件を抑えておいて、引き渡しまでにいい物件が他に出たら解約…なんて事が簡単にできてしまうわけです。
手付金を没収したとしてもそれがたった１万円では、その部屋を再販する資金の方がずっと多くかかってしまいます。
万が一売主の問題で購入したマンションが引き渡されない時には、２倍の手付金がかえってくるわけですから、『もっと手付を入れておけばよかった…』という事になりますね。
大手デベロッパーの大型物件でも、工事不良等の理由で、期日までに引き渡す事が出来なかったケースが過去にあります。
あまりに少ない金額で良しとする不動産会社はそう多くはありませんが、手付金の金額交渉には応じてもらえる事があります。
では、いくらなら許容されるのか…、最低でも100万円程度を目安に用意できるようにしておくと良いでしょう。もちろん、それ以下でも交渉する事自体は可能です。
高級物件や抽選住戸があるような人気物件は最低300万円以上の手付金が欲しいところですね。
また、引渡が数年後になるようなマンションについては、契約から引渡の間に中間金を入れる事により、手付金の金額を最小にしてもらえるケースもあります。
手付金も指定額用意できないのに、物件自体の価格交渉もしたいのですが…。
販売が難航している物件であれば、どちらも承諾してもらえるかもしれません。私だったら、手付も売買金額も減額するのであれば、引渡を最短の日に設定させてもらうようにしますね。
物件価格の値引きについてはこちら↓
金融機関から借り入れる
さて、それでも売主が指定する金額の手付金が支払いが出来ない場合、マンションを諦めるしかないのでしょうか。最終手段として金融機関から手付金分の資金を借入れるという方法があります。
手付金の借入は契約から引渡までの一時的な借入のため、例えカードのキャッシング等を利用してもそれほど大きな利息の支払いとはなりません。
しかし、住宅ローンの審査時にこの借入は非常に不利になりますし、あまりにリスクが高すぎるため自己判断で絶対に借入をしてはいけません。
どうしても手付金を借入れしなければいけない場合は、担当の不動産営業マンに相談してみてください。他の借入としてみなさずに、しかも低金利で手付金を貸出す銀行と提携していれば紹介してもらえるでしょう。このような銀行では、その銀行で住宅ローンも組む事が条件になっている事が多いため、住宅ローン金利等の条件に注意が必要です。
好条件の銀行は紹介してもらえなかった、または審査に落ちた…という時には、いよいよマンションを諦めるしかないでしょう。販売が進み残戸数が少なくなれば、少ない手付金でも契約が出来るようになるかもしれません。少しでも貯金をしながら販売の進捗を待って、もう一度モデルルームに行ってみると良いでしょう。
おわりに
営業マンとしては、手付金がないという理由でせっかくの顧客を逃したくないものです。物件は気に入っているが問題は手付金だけだというのであれば、遠慮せずにどんどん営業マンに相談してみましょう。
この記事をお読みいただきました皆様の素敵なマンションライフを応援しています。
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