こんにちは＾＾マンション営業レディМです。
不動産を購入する時、物件価格以外にかかる諸費用（初期費用ともいいます）。車が１台買えてしまうな金額が書かれた諸費用の見積書を見て驚かれる方も多いのではないでしょうか。
この記事では諸費用の内訳・その節約方法、そして諸費用ローンについて解説していきます。
※不動産によってかかる諸期用が異なります。この記事では新築マンション購入時の初期費用だけに焦点をあてています。
諸費用の内訳と節約方法
そもそも担当営業マンから渡される諸費用見積（諸費用計算書や諸費用概算書と呼ばれる事もあります）に書かれている概算金額は正しいのでしょうか。
『聞いていたよりも多くかかったので初期費用が払えない…。』という事が起こらないようにやや多めに見積もってありますが、当初の見積もり金額から大きくずれる事はありません。
家具代・カーテン代・引越し代等は諸費用見積に記載されていないため、プラス50万円～100万円程余裕を見ておくと良いでしょう。
では、記載された諸費用のうち、何か節約できるものはないものでしょうか。一つ一つ中身を見ていきましょう。
管理準備金・修繕積立基金
諸費用見積金額の中で最もインパクトある金額となっている【管理準備金】と【修繕積立基金】。管理準備金は管理費用や保険加入費用として、修繕積立基金は将来の修繕費用として、新築マンション購入時に必要になる一時金です。部屋の専有面積が広い程高くなります。
販売開始前につき未定という事はありますが、提示される見積金額は個々のマンションによって決まった金額であり、見積額から変更になる事はありません。
登記費用
登記費用とは登記にかかる登録免許税のこと。
不動産の登記には、税持ち主の所有権を登記する【所有権保存登記】と、ローンを組んだ金融機関または金融機関の保証会社が抵当権を登記する【抵当権設定登記】があります。物件価格や借入額を下げる事で費用を抑える事はできますが、軽減措置はあるものの安くすませる事はできません。
登記費用には司法書士への報酬が約５万円前後含まれています。知り合いの司法書士に登記を依頼する事により、この司法書士報酬の部分を安くする事ができるかもしれません。しかし、新築マンションはデベロッパーが懇意にしている司法書士事務所がまとめて登記を行うケースが多く、買主側が司法書士を選定する事は原則出来ません。
印紙代
新築マンション購入時には、不動産売買契約書に貼る印紙代と金銭消費貸借契約書（住宅ローンの契約書）に貼る印紙代がかかります。
契約書に記載された金額によって以下の通り金額が決められています。※2019年10月現在
売主買主双方が契約書を保有する場合、それぞれの契約書に印紙が必要となりますが、この場合には売主買主折半で印紙代を支払う事が殆どですので契約書２枚分の請求をされる事はありません。
ここでワンポイント！5,000万円を借入たい場合、10万円だけ減らして4,990万円の借入にする事により印紙代が４万円安く済みますよ！
銀行の保証料・事務手数料
住宅ローンを組む場合には【保証料】と【事務手数料】が発生します。
保証料
住宅ローンの借入は保証人を立てないため、万が一ローンが支払われない時のために金融機関の多くは保証会社を利用しています。
この保証会社に事前に支払う保証金が【保証料】です。保証料は、借入金額だけではなく借入年数に対しても費用が変わる仕組みです。早期の完済を目指していて、且つ月々の返済に余裕がある場合、予め借入期間を短くする事により保証料を抑えることができます。
また、多くの銀行では、この保証料を先払いをせずに金利0.2％程あげる事により分割で支払いをする【内枠方式】という支払方法を取り入れています。総支払額では少し損をしてしまいますが、初期費用を抑えたい時にはおススメの支払方法です。
事務手数料
事務手数料は、保証会社ではなく銀行に支払う手数料のこと。上記の保証料を使っている銀行であれば事務手数料が30,000円～50,000円程度です。
金利が低いインターネット銀行の中には『保証料０円』とデカデカ書かれた銀行があります。こういった銀行は保証会社を使っていないために当然保証料がかからないのですが、その分銀行への事務手数料が多く発生します。
事務手数料は、借入金額に関係なく計算される金額であり、年数を短くしても安く済ませる事はできません。またインターネット銀行の多くが【内枠方式】を取り入れていません。
保証料は予定年数より早く完済すれば少し戻ってきますが、事務手数料はいくら早く返しても返却される金額はありません。
提携ローン取扱手数料
『え！まだ住宅ローンの手数料が発生するの？』と思ってしまいますね。
この手数料は不動産会社の提携住宅ローンを利用した時に、諸々の手続きを代行してくれる不動産会社に支払う手数料です。不動産会社によって異なりますが50,000円前後が相場です。
自分で銀行を見つけて自分で手続きを行う場合にはこの手数料は発生しません。しかし、提携住宅ローンを利用する事で断然銀行の手続きが楽になりますので、私はこの提携ローン取扱手数料を支払ってでも提携住宅ローンを利用する事をおススメします。
不動産会社の担当営業には、それぞれの返済プランに合った銀行を紹介してもらうなど、ちゃんと50,000円分の仕事をしてもらってくださいね。
提携住宅ローンの詳細はこちら↓
火災保険・地震保険
諸費用見積書の火災保険と地震保険の見積欄には、不動産会社のグループ会社等の保険に加入した場合の標準的なプラン内容が記載されています。
不動産会社と銀行に自分で保険を見つけても良いか確認し（殆どは大丈夫なはず）、問題なければ自分で安いネット保険等を探す事により節約する事ができます。
プランについても言われたままにならないよう、必要なものをよく見極めて加入するようにしましょう。
諸費用を銀行から借りる場合
諸費用分の支払いが難しい場合、住宅ローンを借りる銀行で諸費用分も含めた金額を借入れできる事があります。大手銀行は諸費用借入の制限が多く、ネット銀行の方が借りやすい傾向にあります。
例えば住宅ローンの人気銀行である住信SBIネット銀行（提携の場合）では、物件価格に諸費用明細に記載された金額をそのまま足した合計金額を融資してもらえます。
物件価格分の金額と諸費用分の金額をそれぞれ契約するような銀行では手数料が余計にかかったり、諸費用分の金利が高くなっている事がありますので、諸費用分も一本化して契約できる銀行を探すと良いでしょう。
諸費用分は担保評価額を超えた借入れです。そのためどの銀行でもやや審査が厳しくなります。
上に書いた住信SBIネット銀行（提携の場合）でも、『物件価格までは承認だが諸費用分は非承認』という審査回答があります。
月々返済金額とのバランスも大事ですね。諸費用分300万円を借入するとおおよそ月の返済が１万円程あがります。
諸費用ローンを利用する場合は、適した銀行や資金計画をきちんと担当営業に相談してみてください。
また、引越代と家具インテリア代は諸費用ローンから除外されます。
引越は繁忙期や土日を避けることで大幅に節約する事ができます。家具へのこだわりはそれぞれですが、カーテンなら通信販売で安くて素敵なものが手に入りますよ。
おわりに
高い買い物ですから初期費用を少しでも抑えたいですね。
借入額や借入年数減らすこと、住宅ローン借入銀行や火災保険加入会社をしっかりと選ぶことが初期費用を節約する鍵になる事がお分かりいただけたかと思います。
この記事をお読みいただきました皆様の素敵なマンションライフを応援しています。
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