こんにちは＾＾マンション営業レディМです。
大金を借入れる住宅ローン。どの金融機関で借りるべきか…物件選びと同じ位悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。金融機関にはそれぞれ金利や保険・保障の内容に違いがあり、全てを比較検討しようとすると時間がいくらあっても足りません。
何百組ものお客さまに様々な銀行を紹介してきた私Мが、銀行選びのポイントをご紹介していきます。
※この記事ではフラット３５を除いた銀行住宅ローンについてを言及します。
提携住宅ローンから選ぶべし
住宅ローンには二通りの借入方法があります。
一つは自分で銀行を見つけてきて自分で手続きを行う、一般住宅ローン。銀行のHPに書かれている住宅ローンの商品内容は、この一般住宅ローンのものです。
もう一つは全ての手続きを不動産会社を介して行う、提携住宅ローン。同じ銀行でも提携住宅ローンと一般住宅ローンでは商品の内容が異なります。
各不動産会社はいくつもの金融機関と提携契約を結んでおり、提携している金融機関の数は大手不動産会社程多くなっています。提携住宅ローンの商品内容は各不動産会社に行って確認する必要があり、銀行の窓口に行っても知る事ができません。
ここで、一般住宅ローンと提携住宅ローンのどちらにするかお悩みなのであれば、断然提携住宅ローンをおススメします。
提携住宅ローンのメリットとデメリットについて見てみましょう。
提携住宅ローンを選ぶメリット
- 一般住宅ローンより低い金利で借りる事ができる
- 審査スピードが早い
- 万が一住宅ローンの承認がおりなかった場合、契約を白紙にする事ができる（ローン特約がある場合）
- 銀行に提出が必要な物件資料は、全て不動産会社が代わりに提出してくれる
- 借入れたお金は一括で直接不動産会社に振り込まれるため、口座から自分でお金の出し入れをする必要がない
- 土日でもモデルルームや販売事務所で銀行説明会が開催されており、銀行マンから直接説明を受けたり申込・契約を行うことができる
提携住宅ローンを選ぶデメリット
- 不動産会社に【事務取扱手数料】を支払う必要がある（５万円程度）
メリットの数を考えれば、事務取扱手数料は決して高い金額ではないと言えるのではないでしょうか。
住宅ローンの審査に必要な物件資料は量が多い上に不動産専門用語が多いため、自分で集めようとすると中々大変です。そして、銀行は原則平日15:00までの営業。個人情報の観点から全て本人が手続きを行う必要があります。忙しい人には特に提携住宅ローンがおススメです。
住宅ローンの手続き
それでは住宅ローン手続きの流れを抑えておきましょう。一般住宅ローンでも提携住宅ローンでも手順は同じです。
①事前審査（仮審査）
不動産契約前に行なう簡易的な審査です。通常この事前審査に通過していなければ物件の申込や契約ができないことになっています。後に一般住宅ローンを利用する事になっても、提携住宅ローンの事前審査を通しておく必要がある場合もあります。
②正式審査
物件契約後に行う本審査です。仮審査時には行わなかった保険の審査（団体信用生命保険加入のため健康上の告知を行う）や、融資（担保）対象物件の審査も行います。一部の不動産会社では、この正式審査まで終えないと申込や契約に進めない事があります。
③金銭消費貸借契約
住宅ローンの契約の正式名称です。不動産引渡しの一月前を目安に行います。一般住宅ローンの場合は平日の営業時間内に銀行で行いますが、提携住宅ローンの場合は不動産会社が用意した場所で行う事ができ、土日でも対応している事もあります。
④融資実行
鍵の引渡日が融資の実行日になり、返済がスタートします。鍵の引渡しが土日の場合は、前日の平日が融資実行日となります。一般住宅ローンの場合は当日手続きがありますが、提携住宅ローンの場合は特に手続きはありません。
事前審査が通ったのに本審査でダメになる事はありますか？
告知事項があったり、対象物件の担保評価が低かったりという理由で、本審査で不承認になる事が稀にあります。事前審査通過後に転職した、他の借入をしてしまった、というように事前審査から変更事項が生じた場合も不承認になる場合があります。引渡しが先の大規模マンションの場合は注意が必要です。
銀行の選び方
提携銀行の中からどのように銀行を選べば良いのでしょうか。まだ銀行を決めていなければ担当営業マンに審査を出す銀行をお任せしましょう。
ベテラン不動産営業マンであれば（いや、ベテランでなくてもできるべきですが）各銀行を比較しながらの説明は得意分野です。いくつもの銀行と毎日やり取りをしていますし、各銀行の銀行員を販売事務所に呼んで勉強会を開催してもらったりしているのです。
営業担当に任せれば、審査が通りやすく、且つ、審査スピードが早い銀行に審査を出してもらえるでしょう。
その他、メインバンクとして利用している銀行、商品内容が充実しているネット系銀行など２～３行へ審査を依頼する事がおすすめです。
審査結果が出た後にその銀行を選択しなかった場合でも、手数料や違約金は発生しません。
（１顧客に対して原則１つの金融機関しか審査を出さないルールがあるデベロッパーが稀にあります）
顧客を紹介すると、銀行側から営業マンにマージンがあるのですか？
よく聞かれますがマージンはありません！よって、無理に希望しない銀行を勧める事もあり得ません。銀行代理店を子会社にもつ不動産会社の一部が、子会社のフラット35を紹介した営業マンに歩合を支払う事がありますが、その歩合額は１万円程度なので希望していないのに無理して誘導する事はないでしょう。
メインバンクとして利用している銀行を選ぶ
既に給与振込口座や生活費を貯蓄しているメインバンクを住宅ローンの借入銀行として選択すれば、入出金等の手間が省けて手続きに要する時間を短縮することができます。給与振込口座も変更不要ですね。
メインバンクの提携住宅ローン金利や保証内容を他の銀行と比較してみましょう。
多くの人がメインバンクにしていメガバンク３行であれば、住宅ローンの商品内容に大きな差はありません。
地方銀行は銀行により商品が異なるため、確認が必要です。千葉銀行・横浜銀行・愛知銀行・第四銀行など住宅ローンに力を入れている地方銀行であれば、選択する価値は充分にあります。
ゆうちょ銀行をメインバンクとしている場合はおすすめできません。ゆうちょ銀行は審査が通りやすい事では有名ですが、金利はひじょうに高くなっています。
金利が低いネットバンクを選ぶ
保険や株もインターネットで申し込める時代。同じように住宅ローンに注力したインターネットネットバンクが多数あります。ジャパンネット銀行、住信SBIネット銀行、じぶん銀行、楽天銀行などが、現在住宅ローン顧客獲得数上位を競っているネットバンクとなっています。イオンでのお買い物が５％オフ（条件あり）になるイオン銀行も大変人気があります。
ネットバンクは窓口がある銀行に比べ、金利が低い上に保障内容が充実している事が特徴です。
窓口がない・審査が遅い上に厳しい、デメリットはありますが、インターネットでの手続きに抵抗が無ければお得に借りる事ができるでしょう。
※一部の不動産会社では、店舗を持たないネット専用銀行とは提携契約を結んでいない事があります。
審査が通りやすい銀行を選ぶ
住宅ローンの審査基準は銀行によって異なります。また、収入に対しての借入可能額も銀行によって様々です。
メガバンクの中だけでも『緑の銀行は通ったのに赤い銀行はダメだった』とか『青い銀行は通ったのに緑の銀行はダメだった』という事はよくあります。
具体的に以下のような懸念事項がある場合、住宅ローンの審査が通りにくくなります。
- 年収に対して借入額が大きい
- 勤務先の会社の規模が小さい
- 勤続年数が短い、または転職回数が多い
- 正社員以外、自営業、経営者
- 他の借入がある
- 既に住宅ローンを組んでいる
- 永住権がない外国人
- 割賦返済を怠ったことがある
- 消費者金融で借入をした事がある
- 夫婦共働きにも関わらず妻のみがローンを組む
少しでも不安要素がある場合は銀行を選ぶ前に担当営業マンに相談しましょう。不動産営業マンとして住宅ローンが厳しいという理由で顧客を逃すわけにはいきません。そのため各銀行の審査基準や審査のクセを熟知しており、それぞれのケースにとって審査が通りやすい銀行の紹介をしてもらえるでしょう。
審査が早い銀行
不動産の販売スケジュールによっては、急いで事前審査を終えなければいけないケースがあります。審査が早い銀行を選ぶ必要がある場合には、担当営業マンから銀行の提案があるでしょう。販売スケジュールに余裕がある場合でも、早い段階で安心して検討できるように、審査スピードが早い銀行への審査は必ず営業マンから勧められます。（物件見学した直後の熱冷めぬうちに顧客とコンタクトを取りたい！という思惑もあるので…。笑）
信託系の銀行が審査スピードも早く、しかもメガバンクよりも金利が少し低いため、多くの営業マンが勧めている銀行です。審査内容に問題がなければメガバンクも審査スピードが早い銀行です。
この記事のまとめ
- 住宅ローンを借りる銀行は提携住宅ローンの中から選択すると良い
- 住宅ローンをスタートするまでの主な手続きは事前審査、本審査、契約の３つ
- 事前審査は２～３行出しておく
- メインバンクを選ぶと手続きが楽
- 金利や保障内容で選ぶならインターネットバンクがおすすめ
- 審査に懸念事項があるなら営業担当に相談
- 審査スピードの早さもポイント
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